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转型中谋发展  发展中求突破

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2017-2-16     浏览次数:    

转型中谋发展  发展中求突破


一、文化创意工作推进情况
   为盘活恒鑫现有土地、厂房等闲置资源,谋求符合国家政策导向和飞尚战略投资的优势项目,在确定以养老、医疗、文化、教育、物流、农业等第三产业为主要突破方向之后,项目小组就各板项目块成立了专项小组,积极推进各项目工作,文化创意项目阶段性成果主要有以下四个方面。
   基础工作。在转型项目组的基础上专门成立了文化创意小组。通过资料的搜集、市场调研了解文化创意产业政策、市场的基本情况,详细了解了芜湖市有关文化创意的政策;同时对国内大型文化创意项目的类型和盈利模式进行分析。
   现阶段文化创意的类型分为政策导向型、艺术家主导型、开发商导向型、资源依赖型、成本导向型、环境导向型,而盈利模式大多数是靠运营获取房屋租赁的溢价收入来维持园区运营,组合盈利模式即发挥文化创意企业平台孵化作用的园区目前还较少。近期考察的“江城壹号”的盈利模式为组合盈利模式。
   政府支持。我们与专门负责文化创意项目的政府部门取得了联系。邀请文产办的方闻主任、招商局的孔尚农主任等领导多次到我们厂区进实地考察和调研;同时项目组成员虚心到鸠江区国家级广告产业园区取经,聆听政府有关文化创意工作的经验。
   就文化创意项目的专项政策,项目组成员专门咨询了文产办的相关领导,政府领导表示,大体量项目的文化创意项目秉持着 “一事一议”原则,政策上肯定有优惠。同时利用政府平台资源寻找到了上海圣博华康文化创意投资股份有限公司等潜在的合作伙伴,如有需要政府还可以继续帮我们联系。
   市场调研。在前期工作的基础上我们对芜湖本地区的文化创意项目进行有针对性的调研,包括中国雨耕山酒文化创意产业园、芜湖砻坊设计创意产业园以及政府主导的芜湖国家级广告产业园。同时还考察了上海的“2577大院”、“波特营”和武汉的“江城壹号”文化创意产业园。对各项目的运营模式、盈利模式以及政府政策的落实情况进行详细了解。
   针对芜湖本地区的文化创意项目,除去政府主导的广告创意项目以外雨耕山酒文化创意产业园、芜湖砻坊设计创意产业园并没有获得政府政策的支持,且他们的盈利模式单一化。做的比较好的是武汉的“江城壹号”不仅获得了政府2000多万的资金,还实现了股权投资等组合盈利。
   寻求合作。为顺利推动项目的落地实施,项目组成员积极拓展人脉资源、寻求战略投资方和运营合作方。先后有芜湖万科房地产公司项目发展部总经理沈锴一行、中国美术学院资产经营有限公司总经理余伟忠一行、上海圣博华康文化创意投资股份有限公司马建明副总裁一行对我们的项目进行了实地考察和指导。
   万科现阶段正考虑发展新业态,积极寻找能够落地的项目,我们现有厂区资源比较符合他们的要求,上海圣博华康以及中国美院方面都文化创意项目规划和运营的专业团队并且有一定的投资能力,现阶段我们正积极沟通,努力寻求合作的着落点。
二、文化创意项目工作总结
   在前期工作的基础上,为推进文化创意项目工作的落地实施专项小组一直在做着不懈努力,并在工作的基础上不断总结适合我们自身发展的经验,期望能为集团的战略转型奠定更加扎实的基础。其主要总结出有四大原则和三项注意。
四大原则
   “三不变”原则。文化创意项目以“三不变”原则为指导即土地性质不变、产权所用人不变、房屋主体结构不变,这样做不仅可以有效地避免土地转性带来的不必要麻烦。而且在后期改建过程中可以节省大笔开支,降低项目风险。
    “三规合一反规划”原则。项目前期最重要的工作应该放在调研上,从项目所在的市场情况、商业布局、产业价值、空间价值、资源配套等资源出发,以政府需求、入住企业需求、消费者需求为导向反向规划设计,实现三规合一反规划,从而保障项目落地的可操作性。
   低成本改造分布实施原则。就芜湖的城市体量来说,430亩项目的规模太大,因此我们的项目必须要整体规划,分割、分期、分步实施;以圣博华康项目为例,他们的改造成本大约在1500元/平米左右,就芜湖城市的整体租金水平来说,我们项目的改造成本应该控制在500元到600元之间。
   因地制宜、实事求是原则。在做文化创意项目时要因地制宜、实事求是,避免那些高大上无法落实的项目规划,要充分考虑自身的条件,以入住企业的需求为出发点,以最小的代价改造老厂,后期运营当中,在既有的功能区设计下,业态可以不断调整以应对市场,保证项目的可持续发展运营。
三项注重
   注重“造商”。在招商上方式上改原来的“招商”为“造商”。以入住园区户主的诉求为出发点,利用自身的资源和渠道,通过智力输出满足租户的诉求,解决好企业发展的难点,提供全方位的“孵化”服务,为入住企业解决好后顾之忧,做到园区与入驻商户共同成长,只有这样才能保证项目的可持续盈利。
   注重盈利模式。文化创意真正出效益的是在运营上,以“江城壹号”为例,股权投资有发展潜力的入住企业,被看做未来“江城壹号”最主要的盈利点,文化创意盈利模式的升级也正带来文化创意产业的革新,好的盈利模式对于项目的成败至关重要。
   注重政府支持。大体量的文化创意项目可以部分解决我市人口的就业问题,促进四褐山地区的配套升级,政府理应给予政策支持,但政府支持的力度还是取决于政府对我们项目的态度以及我们自身的工作成果。文化创意项目投资回报周期较长,尤其是大体量区位优势相对不明显的文化创意项目,要想获得可持续的发展必须获得政府的支持。政府对大体量的文化创意项目也秉持着“一事一议”的政策,如何利用好“一事一议”是关键。
三、下一阶段工作计划
   在与上海圣博华康交流时他们曾经主动建议我们考虑发展养老项目,他们表示由于我们项目的体量过大,单一做文化创意项目很难成功,可以考虑把我们的项目分割成块,部分做养老部分做文化创意,针对这一方案的可行性分析继续跟进。
   同时同国内比较有代表性的文化创意公司联系,例如,上海德必文化创意产业发展有限公司、深圳市灵狮文化产业集团有限公司等。考察其项目,获取其实操经验,在前期工作的基础上构思新的文化创意文本,不断提高项目方案的战略价值和可实施性。调研国内比较有代表性的文化创意项目,例如,东方红工业旅游项目,不断丰富文化创意项目的内涵。用发展的眼光看待转型,在转型中不断汲取新的经验,争取转型工作目标的早日实现。
   
   

项目组  鲁爽

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